住み替え／
賃貸物件の売却
ご事情に合わせた最適な
売却方法をご提案します
不動産を手放す理由は人それぞれ。金融資産が必要だったり、転勤や老後を見据えた住み替え、賃貸経営をもうやめてしまいたい…など背景にはさまざまな事情があるものです。
こうした状況に応じて、柔軟に売却プランを選ぶことが、トラブルの回避と資産価値の最大化につながります。こちらのページでは、札幌市の不動産会社アルズリライトが、住み替えと入居者がいらっしゃる場合の賃貸物件売却について解説していきます。
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住み替えに
伴う不動産売却の手順
以下のようなケースでは、不動産売却と購入を同時に進める住み替えがおすすめです。
- 結婚や出産に伴い広い間取りが必要になった
- 長期間の転勤が決まった
- 両親の介護により同居することになった
- 終活の準備を進めたい
ライフサイクルが変化すると、最適な家の立地や間取りが変わります。今後の生活に適した新居に住み替えることにより、家族みんなが快適に暮らしやすくなるでしょう。
家を売るタイミングについて
住み替えに伴う不動産売却方法は、「売り先行」と「買い先行」のいずれかです。売り先行は仲介売却や不動産買取 で不動産売却後に新居を購入する方法、買い先行は新居を購入してから不動産売却する方法です。それぞれのメリットとデメリットを確認しましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| メリット |
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| デメリット |
|
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手持ちの資金だけでは新居を購入できない方や、少しでも高く今の家を売りたい方には売り先行をおすすめします。一方で、資金に余裕がある方や、新居選びにこだわりたい方には買い先行がおすすめです。
住宅ローン残債があっても住み替えは可能
売却益などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ、不動産売却はできません。しかし、住み替えローンを利用すると、住宅ローン残債が発生しても住み替えできます。
住み替えローンとは
住宅ローン残債と、新居の購入にかかる費用を合算して借り入れできるローンのことです。仮に住宅ローン残債が500万円発生し、新居の購入にかかる費用が3,000万円だった場合は、住み替えローンで3,500万円を借り入れることにより、住宅ローンを完済できなくても住み替えできます。
新居と旧居の住宅ローンを同時に支払う「ダブルローン」も選択肢のひとつですが、2つのローンを一本化できることが住み替えローンのメリットです。住み替えローンは家計の負担を減らしやすく、住み替え後の生活にゆとりを持たせやすくなります。
入居者がいる物件で
も売却できる
「オーナーチェンジ」
経営しているアパートやマンションに入居者がいても、そのまま不動産売却できます。新しいオーナーに売却する「オーナーチェンジ」を行うと、現行の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことが可能です。入居者に迷惑をかける心配がないため、安心して売却を検討しましょう。
オーナーチェンジ以外で入居者がいる物件を売却する方法
先述したオーナーチェンジ以外で入居者がいる物件を売却する方法は「入居者に退去を促してから売却する」「入居者に売却する」の2種類です。ただし、貸主の都合だけで入居者を退去させることは、法律で禁止されているためできません。この場合は立退料を支払って対応する必要があります。
貸主の都合で入居者を強制退去させるのは不可能
先述したとおり、「不動産売却したい」といった貸主の都合だけで入居者を強制退去させるのは不可能です。オーナーチェンジができない場合でも売却できるケースを確認しておきましょう。
定期借家契約なら契約期間満了をもって退去させられる
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。定期借家契約は、契約期間満了をもって入居者が退去することを前提とする契約です。そのため、契約満了まで待てば、入居者を退去させられます。
立退料を支払うと退去に応じてもらえる可能性がある
普通借家契約だとしても、入居者と交渉し、立退料を支払う旨を伝えると、退去に応じてもらえる可能性があります。立退料は入居者が引っ越しのために必要なお金や慰謝料を含めた総額のことで、相場の目安は、入居者が転居先で支払う家賃の8～10倍です。
オーナーチェンジと空室待ちしてからの
売却はどちらがお得か
オーナーチェンジで売却する場合と、空室になってから売却する場合のどちらがお得か気になる方は多いでしょう。ここでは、それぞれの売却方法のメリットとデメリットをご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| オーナーチェンジ | オーナーチェンジのメリットは、入居者との交渉をせず、すぐに売却できることです。入居者に立退料を支払う必要もありません。また、新しいオーナーは購入後すぐに家賃収入を得られるため、売却がスムーズに進みやすいこともメリットです。 | 空室待ちをする場合と比較して、売却価格がやや安くなりがちなことはオーナーチェンジのデメリットです。買主様は入居者が持つ借家権を遵守する必要があるほか、各部屋の内見が困難なため、物件への評価が低くなります。 |
| 空室待ちしてから売却 | オーナーチェンジと比較して高値で売却しやすいことがメリットです。また、自由にリフォーム・リノベーションができるため、築古の物件も売却しやすくなります。 | 原則として入居者に立退料を支払わなければならないことは空室待ちのデメリットです。また、交渉がスムーズに進まない可能性も考えられ、その場合は売却できるまでの期間が長引きます。 |
賃貸物件を売却するまでの7つの流れ
賃貸物件を売却するまでの流れを、7つのステップに分けてご紹介します。
- STEP.01
- 入居者の意思を確認する
- 入居者がいる場合は契約満了の旨を伝え、退去や購入の意思があるかを確認します。契約満了の6ヶ月前までに意思確認を行うことが一般的です。
- STEP.02
- 不動産会社に査定を依頼する
- 査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類です。売却を前提とする場合、正確な査定額を算定する訪問査定を利用します。
- STEP.03
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 査定結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。契約の種類は3つあるため、担当者に契約内容の違いなどを質問しましょう。
- STEP.04
- 売却活動を行う
- 売却活動は不動産会社主導で行います。入居者がいる賃貸物件の場合、基本的に内見は行いません。
- STEP.05
- 買主様と売買契約を締結する
- 買主様が見つかった場合は売買契約を締結します。書類の作成は不動産会社が行いますが、不具合や破損といった瑕疵の申告は売主様が行います。
- STEP.06
- 決済と同時に引き渡す
- 決済の完了と同時に物件を引き渡しましょう。入居者から預かっている敷金は買主様に引き継ぎ、当月の家賃は日割りで生産します。
- STEP.07
- 入居者に売却を通知する
- 入居者にオーナー変更通知を行い、売却の手続きは完了です。書面では、家賃の新しい支払い先などを通知します。
まとめ：どのような売却方法が有利かはケースバイケースなのでご相談ください
どの売却方法を選ぶとお得かは、売主様のご希望や物件の状況により異なります。損をせずに売却するためには、収益物件の売却実績が豊富で、十分なノウハウを持つ不動産会社に相談することが大切です。
アルズリライト株式会社は、札幌市内におけるマンションの売却実績が豊富な不動産会社です。賃貸経営にも詳しく、オーナー様に損をさせることはありません。収益物件の売却をご検討中の方は、まず当社にご相談ください。
