ポイント1：
なるべく査定価格を
高くする秘訣

不動産の査定額は、物件の状態、市場動向、周辺環境など様々な要素が複雑に絡み合って決まります。
しかし、少しの工夫で査定額をアップさせることも可能です。

物件の第一印象をよくするための準備

不動産の査定では、第一印象が非常に重要です。建物の外観が美しく、清潔感があると、買主様からの印象がよくなり、物件の価値が高く評価されやすくなります。さらに内観にもこだわることで、見た目の印象が向上し査定額が上がる可能性があります。

修繕で価値を高める

査定額に影響を与える大きな要因の一つが、物件の状態です。特に、水回りや壁のひび割れ、雨漏りなどの修繕が必要な箇所がある場合、査定額が下がる原因となります。売却を検討している場合、以下のような最低限の修繕を極力コストをかけずに行うことで価格を維持しやすくなります。

不動産会社への正確な情報提供

売却価格を正当に評価してもらうために、不動産会社に以下のような情報を伝えましょう。

市場動向を見極める

不動産市場は時期によって価格が変動します。一般的に、春と秋は住宅の需要が高まるため売却に適したシーズンです。一方で、年末年始や長期休暇の期間は買主の動きが鈍くなるため、売却が長引く可能性があります。金利や経済状況の変化も不動産価格に影響を与えるため、相場の動向を確認しながら売却のタイミングを見極めることが大切です。

ポイント2：
不動産売却に
必要なものを
事前にしっかりと用意

不動産売却には、さまざまな書類や費用が必要となります。
売主様は、事前にこれらを準備しておくことで、売却活動をスムーズに進めることができます。

準備しておくべき書類

所有権を証明する書類

土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報

売主様が物件の所有者であることを証明する書類です。2005 年以降に取得した物件については、登記識別情報が発行されています。登記済証は、不動産を取得した際に不動産登記を行う際に発行されます。登記識別情報は、法務局で申請することができます。登記済証は、紛失しやすいので大切に保管しましょう。紛失した場合、再発行の手続きが必要となります。　

不動産登記簿謄本

不動産の所有者や面積、権利関係などが記載された書類です。売却前に必ず取得しておきましょう。法務局で申請することができます。登記簿謄本は、発行から 3 ヶ月で有効期限が切れるので、売却活動中に有効期限が切れないよう注意が必要です。

物件に関する書類

固定資産評価証明書

固定資産税・都市計画税の税額を確認したり、登記の際にも必要です。市役所または区役所で申請することができます。固定資産評価証明書は、発行から 3 ヶ月で有効期限が切れるので、売却活動中に有効期限が切れないよう注意が必要です。

管理規約、管理組合総会議事録など（マンションなどの場合）

売却するのがマンションなどの場合に必要な書類です。管理費や積立修繕費、ペットに関することなど、さまざまなルールが記載されています。手元にない場合は、事前に管理会社に申請し、取得しておきましょう。

物件状況等報告書（告知書）

買主様に対して、売却する物件の状況を説明する書類です。マンションと戸建ての両方で売主様が用意する必要があります。物件状況等報告書には、給水管や排水管の故障、シロアリ被害の有無、リフォームやリノベーションの履歴などが細かく記されています。上記の故障状況に加えて、建物に傾きや雨漏りなどの欠陥がある場合は、物件状況等報告書に記して買主様に告知しなければなりません。

設備表

買主様に物件を引き渡す時点で、物件に設置されている設備の状況を記した書類です。給湯器、キッチン設備、トイレ設備の有無や、不具合の状況を記載します。売却後のトラブルを防ぐために重要な書類となるため、故障の有無を慎重に確認しながら用意しましょう。

土地の測量図、建物図面、建築確認済証など

土地の面積や境界線などの正しい情報が記載されています。もし、測量図がなく、境界があいまいな場合、土地家屋調査士に依頼する必要があります。

地盤調査報告書

地盤の強度や地質に関する情報が記載された書類です。地盤調査を行っていない場合は、購入希望者から要求される可能性があります。

住宅性能評価書

住宅の性能や品質に関する情報が記載された書類です。住宅性能評価を受けている場合は、購入希望者の安心材料となります。

過去の売買契約書、重要事項説明書

その物件を過去に購入した際の契約書や重要事項説明書は、物件の履歴を把握する上で役立ちます。

売主様に関する書類

本人確認書類

実印や印鑑証明書、身分証明書など、売主様ご本人を確認するために必要なものです。身分証明書については、マイナンバーカードや運転免許証など顔写真付きのものが好ましいですが、無い場合には通知カードや保険証など顔写真無しのものを 2 部用意しましょう。住民票、印鑑証明書は発行から 3 ヶ月の有効期限があるため注意が必要です。

印鑑証明書

売主様の印鑑が登録されていることを証明する書類です。市役所にて申請することができます。マイナンバーカードをお持ちの方は、一部のコンビニエンスストアやスーパーマーケットに設置された端末を利用して発行できます。なお、発行時には印鑑登録カードまたは印鑑登録証が必要です。印鑑証明書は、発行から 3 ヶ月で有効期限が切れるので、売却活動中に有効期限が切れないよう注意が必要です。

住民票

売主様の住所や氏名などが記載された書類です。市役所または区役所で申請することができます。住民票は、発行から 3 ヶ月で有効期限が切れるので、売却活動中に有効期限が切れないよう注意が必要です。

かかってしまう費用

不動産売却には、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。売却にかかる費用には、以下のようなものがあります。

仲介手数料

• 800万円以下の物件：一律30万円＋消費税
• 800万円を越える物件：物件価格の3％＋6万円＋消費税

※これまでは「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」「400万円超」と成約価格を分け、それぞれに異なる計算式で手数料の上限額を算出していましたが、2024年7月1日より、物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円（税抜）の仲介手数料が発生する趣旨の法改正がありました。
参照：空き家等に係る媒介報酬制度の見直し

印紙税

売買契約書に貼る印紙税です。売買価格によって金額が変わります。

登記費用

不動産の名義変更や名義人の住所変更を行う際に必要な費用です。一般的には変更自体が不要な方の割合が多いため、登記費用は状況によって有無が変わります。司法書士に登記を依頼する場合、別途費用が発生します。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている場合、残債を完済する際に発生する手数料です。

譲渡所得税

• 所得税額（短期）= 課税短期譲渡所得金額 × 39.63％（所得税 30.63％＋住民税 9％）
• 所得税額（長期）= 課税長期譲渡所得金額 × 20.315%（所得税 15.315％＋住民税 5％）

※所得税には 2.1％の復興特別所得税を含みます。
不動産を売却した際に発生する税金です。売却した年の 1 月 1 日時点における所有期間が 5 年を超える「長期譲渡所得」か、5 年以下の「短期譲渡所得」かによって税率が異なります。

確定測量費用

土地の境界線が不明確な場合、境界線を確定するために必要な費用です。費用の目安は約 40 万円～50 万円で、役所の立ち会いが必要なケースではさらに 10 万円～30 万円がかかります。

解体費用

建物を解体する場合にかかる費用です。建物の規模だったり、木造か鉄筋コンクリート造（RC 造）かといった構造によって費用が大きく変わります。
また、アスベスト撤去費用や杭抜き工事費用が発生することもあり、物件次第で金額が変動します。

ポイント3：
適切な不動産会社選び

不動産売却が成功するか否かは、「不動産会社選び」にかかっていると言っても過言ではありません。その不動産会社の知識や実績、
ノウハウ、ネットワークといったことから担当者の誠実な対応までが、売却を成功に導く重要な要素となるからです。

良い不動産会社を選ぶための5つのチェックポイント

地域密着型であること

その地域に強い会社は、近隣の取引事例や買主層の特徴、適正価格をよく理解しています。たとえば、駅からの距離、学区、商業施設の位置など、エリアごとの価値を具体的に把握しているため、スムーズな売却が期待できます。

査定額の「根拠」を丁寧に説明してくれるか

単に「高く売れますよ」と言うだけでなく、「なぜその価格になるのか」「周辺相場と比べてどうか」など、数字とデータに基づいた説明ができる会社は信頼できます。根拠のない高額査定は注意が必要です。

広告・集客力があるか

自社サイトやポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）、SNS、チラシなど、多角的に集客できる仕組みがある会社を選びましょう。広く物件をアピールできるかどうかで、売却スピードと価格は大きく変わります。

対応が早くて誠実か（担当者の人柄）

• 問い合わせへのレスポンスが早い
• 専門用語をわかりやすく説明してくれる
• しつこい営業をしてこない

このような担当者がいる会社は、ストレスなく取引を進められます。

媒介契約の種類をきちんと説明してくれる

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを丁寧に説明し、売主にとって最適な契約方法を一緒に考えてくれる会社は信頼できます。契約内容を急がせるような業者は避けましょう。