不動産を持ったまま離婚をすることになったら

離婚時には財産分与が必要です

離婚するときは財産分与が必要であり、不動産も分割する財産に含まれます。しかし不動産はお金と違って分割できないため、どのように分けるのか疑問を抱えている方も多いでしょう。ここでは、財産分与の基本や、不動産を財産分与する方法をご紹介します。

「財産分与」とは何か

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築き上げた財産を、離婚時に分配することです。財産分与には以下の種類があります。

清算的財産分与	婚姻期間中に夫婦で築いた共有財産を分ける
扶養的財産分与	離婚後の配偶者が経済的に困窮しないよう財産分与する
慰謝料的財産分与	慰謝料とあわせて財産分与を行う

財産分与というと、一般的には「清算的財産分与」を意味することがほとんどです。財産分与の割合は原則2分の1ずつで、一方が専業主婦（主夫）だとしても、この原則は変わりません。ただし、夫婦間での合意がある場合に限り、2分の1以外の割合で財産分与できます。

不動産を財産分与する方法

不動産も原則として2分の1の割合で財産分与しますが、不動産は預貯金のように半々に分割できません。不動産を財産分与する場合は、以下4つのうちいずれかの方法を選びます。

一方が不動産を取得して代償金を支払う

どちらかが今の家に住み続けることを希望している場合に有効な選択肢です。夫婦のうち一方が不動産を取得し、その代わりに代償金を支払って清算します。

資産価値が4,000万円の家を妻が取得したと仮定しましょう。この場合、妻が夫に対して2,000万円の代償金を支払って、財産分与を成立させます。公平な分割が可能ですが、代償金に相当する現金がなければ成立しないことがデメリットです。

共有名義で双方が所有する

共有名義とは、不動産の持分を複数の人物が共有する状態です。夫と妻がそれぞれ2分の1ずつの持分を共有することにより、不動産を双方が維持できます。

先述したように代償金を支払う必要もなく、現実的な財産分与の方法といえるでしょう。ただし、共有状態の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却や賃貸経営ができません。たとえば、元夫が不動産を売却したいと思っても、元妻が売却に同意しなければ物件全体の売却は不可能です。

分筆して2つに分ける

財産分与する不動産が土地の場合に有効な選択肢です。分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分ける手続きを指します。

分筆すると、夫婦それぞれが自由に土地を持てるため、売却なども自由に判断して行えることがメリットです。ただし、分筆により土地の形が悪くなって資産価値が低下したり、登記手続きの手間やコストがかかったりすることはデメリットと考えなければなりません。

売却して現金化したうえで分ける

不動産の財産分与において、もっとも一般的な方法です。代償金を支払わずに財産分与でき、その他の方法で注意しなければならないデメリットも生じません。

ただし、売却益や預貯金を使っても住宅ローン残債が発生する場合は、通常の不動産売却ができないため注意しましょう。この状態をオーバーローンといい、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するまで売却が認められません。

ただし、オーバーローンでも「任意売却」なら不動産売却が可能です。任意売却についての詳細は、この後に詳しくご紹介するため、併せてご確認ください。

不動産売却で財産分与するときの流れ

不動産売却により財産分与をする場合の流れを、5つのステップに分けてご紹介します。

STEP.01

住宅ローン残債を確認する

まず「ローン返済計画書」や「残高証明書」を見て、住宅ローン残債を確認します。オーバーローンになる可能性があるかどうかを調べる重要なポイントです。
STEP.02

不動産の名義人を確認する

不動産売却ができるのは、その不動産の名義人のみです。そのため、登記簿などを確認して、不動産の名義人を調べましょう。仮に住宅ローンの契約者が夫婦2人だとしても、名義人はどちらか一方の場合があります。
STEP.03

不動産評価額を調査する

財産分与をする場合の金額を決めたり、オーバーローンになるかどうかを判断したりするために、不動産評価額を確認します。売却価格の目安を知りたい場合は、不動産会社2～3社に査定を依頼しましょう。
STEP.04

売却して現金を分ける

売却完了後、財産分与の割合に応じて現金を分ければ、不動産の財産分与は完了です。

住宅ローンの支払いが苦しくなった場合の対処法

住宅ローンがきついときは任意売却の検討がおすすめ

住宅ローンの返済が難しくなった場合は、できるだけ早く任意売却を検討しましょう。住宅ローンの滞納を続ける前に任意売却すると、競売を避けられます。ここでは、任意売却と競売の違いや、任意売却のメリット・デメリット、そして任意売却の流れをご紹介します。

任意売却と競売はどう違うのか

任意売却と競売は、マイホームを売却するという結果そのものは同じです。しかし、その方法や売却の条件は大きく異なります。結論としては、任意売却を選んだほうが売主にとって有利なため、マイホームが競売にかけられる前に任意売却を行いましょう。

任意売却とは

任意売却とは

任意売却とは、債権者の同意を得たうえで、一般に向けて不動産売却を行う方法です。本来、住宅ローン残債が発生する物件は、債権者が設定した抵当権を抹消できないため、不動産売却ができません。しかし、任意売却の許可を得られると、特例として住宅ローン残債がある物件の抵当権抹消に応じてくれます。

競売とは

競売とは

競売とは、債権者が不動産を差し押さえた後、所有者の意思とは無関係に第三者へ向けて売却されることです。住宅ローンの滞納が続くと、債権者から住宅ローン残債を一括返済するよう求められます。この要求に応じなかった場合は、債権者が不動産を差し押さえて競売にかけます。

競売は任意売却と比較して低価格で売却される可能性が高いです。引き渡しの日時も債権者の都合で決まり、所有者の意思や希望は考慮されません。売却後に生活を再建することが難しいため、任意売却と比較して売主は不利です。

任意売却を行うメリット

任意売却のメリットは、市場価格に近い金額で売却しやすいことです。競売による売却価格は市場価格の50～70％程度にとどまるため、任意売却を行うとより多くの負債を返済できます。

また、住宅ローンの返済に困っていたことを近隣住民や友人・知人に知られるリスクが低いことや、引っ越しの融通が利きやすいことも任意売却のメリットです。任意売却は、競売と違って引っ越しの希望日が考慮される可能性があるほか、売却資金の一部を引っ越し費用に充てられるため、生活を再建しやすくなります。

任意売却をする前に知っておくとよい注意点

任意売却ができる期間は、競売の入札開始日の前日までに限られるため注意しましょう。この期間を過ぎると任意売却が認められず、競売にかけられてしまいます。不動産売却には時間がかかるため、任意売却を希望する場合は、できるだけ早く不動産会社に相談しましょう。

任意売却の流れと目安の期間

任意売却の流れと、それぞれのステップにかかる期間の目安をまとめます。

債権者による督促の開始	住宅ローン滞納から3～4ヶ月後
金融機関への相談	数日
不動産会社への査定依頼	1～2週間
債権者への確認	1ヶ月
任意売却開始～売買契約締結	1～3ヶ月
決済・引き渡し	1ヶ月
住宅ローン残債の返済	数ヶ月～数年

任意売却の相談をしてから決済までにかかる期間の目安は、3～6ヶ月程度です。その後は返済計画に基づいて、住宅ローン残債の返済を続けます。売却期間は物件の状態や売却する時期によって異なるため、できるだけ早く売却活動を始めることが重要です。